Алгоритм проведения сделок по недвижимости

Некоторые уже выбрали квартиру своей мечты или нашли покупателя на свой объект и просят помочь оформить документы, а некоторые находятся в самом начале пути. Первый разговор приводит многих клиентов в недоумение, так как они впервые узнают об определенной последовательности действий для достижения желаемого результата. Эту последовательность, повторенную мной за 18 лет работы более 600 раз, я называю Алгоритмом проведения сделки.

Особо хочу отметить, что все изложенное ниже не является «Самоучителем по продаже квартиры», потому что каждая сделка уникальна, каждый объект имеет свой набор документов, и каждый человек преследует свою конечную, личную цель. Итак, вот Вы решили продать квартиру!

2. Рекламная компания

О Вашем объекте должно узнать как можно больше покупателей. Узнать через средства массовой информации (специализированные издания, интернет…). Реклама по объекту должна быть достаточной по объему и постоянной по времени.

Считать, что у знакомого агента, к которому Вы обратились, припасено « под прилавком» несколько покупателей на Вашу квартиру – утопия. Его покупатели (если агент профессионал) должны просмотреть несколько лучших предложений на рынке и по цене чуть меньше Вашей.

3. Просмотры

Итак, – пошли первые звонки. Стали приходить на просмотры первые покупатели. Наконец, в подъезде появилась работающая лампочка. Пошла корректировка цены. Снижение стоимости квартиры в процессе рекламной кампании болезненный вопрос для продавца. Вы уже привыкли к сумме указанной в строчке бюллетеня, сроднится с ней, но это не «цена». « Цена» это деньги, которые платит покупатель продавцу. А покупателя все нет.

4. Внесение залога

И вот он появился. Хорошо если у покупателя «прямые деньги», а может быть и ипотека или жилищная субсидия и еще 3-4 объекта в цепи. Вам нужно принять залог или аванс за квартиру. Здесь мы сталкиваемся с первыми трудностями. Физическим лицам на руки деньги обычно не передают. В лучшем случае стороны пользуются услугами банковского депозитария. В идеале – принять аванс за продаваемую квартиру в агентстве недвижимости, которое будет выступать гарантом сохранности денег покупателя.

5. Подготовка к заключению договора купли-продажи

После принятия аванса, лучше всего сразу сходить к нотариусу вместе с покупателем и предъявить комплект документов. Грамотный профессионал подскажет, каких документов у сторон не хватает, и сразу запишет Вас на необходимый день и время проведения сделки.

Проконсультируйтесь у специалистов по налогообложению об оптимизации Ваших налогов. Этот пункт обязателен!!!

Все!!! Документы готовы. Деньги заказаны.

6. «Деньги – утром, стулья – вечером»

Закладка денег. Перед заключением договора купли-продажи покупатель обязан подтвердить свою платежеспособность путем закладки денег в сейфовую ячейку банковского хранилища.

Вам, как продавцу, удобнее пользоваться для расчетов специализированными расчетными центрами на базе банков. В договорах расчетных центров прописываются условия получения денег за проданное жилье по факту государственной регистрации, выписки, освобождения. Причем следят за правильностью предоставленных документов и выдачей пакетов с деньгами уполномоченные сотрудники банка. Расчеты через «тумбочку» агентства ушли в прошлое.

7. Договор купли-продажи

После того, как Вы убедились в наличии денег у покупателя и получили заветный ключ от ячейки, можно переходить к подписанию договора купли-продажи. В настоящее время законна и нотариальная форма договора, и простая письменная форма. Но у нотариуса все-таки нужно появиться, так как на регистрацию сдается целый пакет документов, часть из которых требует нотариального заверения. Планируйте потратить в нотариальной конторе 2-3 часа своего драгоценного времени.

8. Государственная регистрация

Подписанный договор купли-продажи вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее УФРС, еще ранее ГБР). Лет 10 назад регистрация договора производилась за 1 сутки и покупатели ругались, когда выдачу документов задерживали на 1,5-2 часа. Сейчас официальный срок регистрации – 10 рабочих дней (2 недели), но он практически никогда не соблюдается. Задержки в выдаче по некоторым районам достигают двух месяцев. А нет регистрации – нет денег!

9. Выписка и Акт приёма-передачи

Зато за время государственной регистрации договора продавцы спокойно успевают подать документы на выписку, получить паспорта с листком убытия и «чистую» Ф No9 (справку о прописке).

Окончанием сделки и в юридическом плане и фактически является подписание акта приёма-передачи квартиры. Главное в процессе подготовки к нему не вынести с личными вещами из квартиры розетки, плинтуса и сантехнику (раз в год такое обязательно случается).

Поздравляю, Вы можете забрать из ячейки банка последний пакет с деньгами.

1. Консультация специалиста.

Прочитав краткое изложение Алгоритма по продаже объекта недвижимости, Вы наверняка поймете, почему я акцентировал важность пункта No 1, перенося его в самый конец.

Существует множество видов сделок по недвижимости, кроме продажи: расселение, разъезд, покупка, продажа со встречной покупкой, работа с материнским капиталом, покупка квартиры в строящемся доме и т.д. Каждая из этих сделок требует работы в определенной последовательности. Несоблюдение этой последовательности ведет к потере времени, реже – к потере аванса. Определите с практикующим риэлтором (не путать с юрисконсультом крупной фирмы, адвокатом из консультации, юристом из договорного отдела) пошагово ход сделки и весь остальной путь не принесет Вам «сюрпризов» и неожиданностей.

0

Автор публикации

не в сети 3 недели

ксанёкм

0
Комментарии: 2Публикации: 2173Регистрация: 28-09-2018
Оцените статью
Авторизация
*
*
Регистрация
*
*
*
Генерация пароля