Инвесторы столичных бизнес-центров отреагировали на кризис. По итогам года в Москве будет сдано до 850 тыс. кв. м офисных площадей — почти в полтора раза меньше прошлогоднего показателя. При этом объем свободных помещений достиг 2,95 млн кв. м, что является историческим максимумом за всю историю рынка. Несмотря на то что на долю офисов в январе—июне пришлась почти половина всех инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, в 2015 году они могут сократиться на 60%, до $3,5 млрд
По итогам третьего квартала стало очевидно, что объем строительства офисов в Москве в этом году сократится в полтора раза: до конца 2015-го вместо запланированного 1 млн кв. м будет введено около 620 тыс. кв. м, прогнозирует Knight Frank. «В течение года были анонсированы единичные проекты, в большинстве случаев планируемые даты ввода в эксплуатацию объектов перенесены», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По его данным, за три квартала в эксплуатацию было введено 464 тыс. кв. м офисных площадей, что на 55% меньше, чем за тот же период 2014 года. За июль—сентябрь этого года введено 241 тыс. кв. м, добавляет руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александр Чуриков. «До декабря заявлено еще около 390 тыс. кв. м, то есть по итогам 2015 года будет введено 850 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем в 2014 году», — отмечает он.
По оценке господина Чурикова, общий объем предложения качественных офисов в Москве к концу года увеличится на 5,5%, до 17,9 млн кв. м. Руководитель отдела исследований рынка CBRE Клавдия Чистова менее оптимистична: по ее прогнозам, вместо ранее заявленных 1,4 млн кв. м будет сдано не более 800 тыс. кв. м. «Это реакция девелоперов на высокий уровень вакансии в бизнес-центрах и дорогое финансирование в этом году», — поясняет она.
Сейчас в столичных офисах класса А свободно 950 тыс. кв. м (25,5% площадей), в помещениях класса В — 2 млн кв. м (17%), подсчитали в Knight Frank. «Это исторический максимум за всю историю рынка», — констатирует Константин Лосюков, добавляя, что сейчас объем вакансии в полтора раза выше, чем в предыдущий кризис 2008-2009 годов. Это означает, что собственники, испытывающие трудности с заполнением объектов, по-прежнему будут искать компромиссные условия для арендаторов. «Речь идет о ставках в рублях, или фиксировании коридора обменного курса на год-два», — перечисляет партнер Colliers International Владимир Сергунин. Иногда, продолжает эксперт, даже удается зафиксировать на уровне инфляции процент, на который индексируются ставки: для площадей в бизнес-центрах класса А обсуждается диапазон 8-12%, в классе В — 5-7%.
Из-за рекордного объема вакансии даже двукратное снижение объема ввода площадей не повлияет на уровень арендных ставок в офисах. «Сейчас ни о каком дефиците речь не идет», — подчеркивает господин Лосюков. По его словам, нынешнее снижение девелоперской активности повлияет на рынок в будущем, когда при восстановлении объема спроса на рынке на фоне низкого объема ввода в эксплуатацию может возникнуть нехватка офисных площадей. Сейчас аренда офисов класса А обходится в $506 за 1 кв. м в год, класса В — $293 за 1 кв. м (по текущему курсу 26,6 тыс. руб. и 15,3 тыс. руб. соответственно). За девять месяцев этого года долларовые ставки аренды офисов класса А снизились на 14%, класса В — на 7%. В третьем квартале снижение было наименьшим за год — не более 1% в долларовом эквиваленте и около 2% в рублях. По оценкам Константина Лосюкова, стоимость аренды может незначительно снизиться за счет изменения структуры предложения. «Третий квартал продемонстрировал наименьшее снижение, это позитивный сигнал для рынка», — считает он.
Несмотря на кризис, офисная недвижимость по итогам полугодия оставалась по-прежнему привлекательной для инвесторов. За январь—июнь они вложили в офисы $579 млн, или 47% от всего объема в коммерческую недвижимость, оценивала ранее Colliers International. Объем инвестиций во всю коммерческую недвижимость за первое полугодие 2015 года сократился на 23% и составил $1,23 млрд (см. «Ъ» от 18 июля). По итогам 2015 года, прогнозировала Colliers International, инвестиции во все сегменты коммерческой недвижимости России сократятся на 60%, до $3,5 млрд
Ждать оживления на рынке рано, предупреждает Владимир Сергунин. На фоне сдержанного развития иностранных и российских компаний объем сделок покупки и аренды офисных площадей в этом году будет существенно ниже, чем в прошлом. «Мы ожидаем объем спроса на уровне 700 тыс. кв. м против 1,1 млн кв. м в 2014 году», — заключает эксперт.
Автор публикации
